Tutta la Verità sulla surrogazione dei mutui
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by: fraser31
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Data: Tue, 28 Apr 2009 Ora: 1:34 PM
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Indipendentemente dalle buone intenzioni che possono aver animato il Min. Bersani, quando ha proposto il DDL che ha successivamente assunto il nome di Decreto Bersani, per la parte riguardante la "portabilità o surrogazione" dei mutui, i risultati ottenuti dopo due anni dall'entrata in vigore del decreto di cui sopra sono ben diversi da quelle che sembravano le intenzioni iniziali.
Iniziamo con il dire che non tutte le banche surrogano volentieri i mutui provenienti da altre banche.
Questo perchè, se la banca "surrogata" (cioè quella a cui viene sottratto il mutuo) non può opporsi, almeno ufficialmente, alla "migrazione" del mutuo presso un'altra banca, la banca "surrogante" (cioè quella che riceve il mutuo), deve aver previsto che tutte le spese normalmente sostenute dal cliente in un mutuo ordinario e non di surroga, saranno a carico suo, in quanto il Decreto Bersani stabilisce la "portabilità gratuita" (per il cliente) del mutuo da una banca all'altra.
Quindi la banca surrogante dovrà pagare di tasca propria le spese istruttorie, la perizia, l'intervento del procuratore in atto ecc......nonchè le spese di notaio connesse alla stipula dell'atto di surrogazione con relativo trasferimento di ipoteca
A complicare le cose compare la convenzione di Basilea 2, che impone alle banche che vi hanno aderito di "accantonare" una somma proporzionale al rating di rischio del cliente in un fondo a garanzia del capitale erogato.
Esempio: capitale erogato € 100.000 + spese varie € 2.000 + spese notaio € 800 + accantonamento Basilea 2 € 4.000 = € 106.800 somma effettivamente destinata all'operazione di surroga.
Già, ma se il cliente decide di portare di nuovo via il mutuo, pochi mesi dopo la surrogazione dalla prima banca (il decreto Bersani consente la "portabilità" senza porre un limite al num. delle volte in cui un mutuo può essere spostato), prima di aver pagato interessi in misura tale da compensare almeno le spese sostenute, ecco che la banca surrogante, passata a sua vota nel ruolo di surrogata, sta subendo una perdita da quel mutuo, costato una cifra x al momento dell'acquisizione e "fuggito" prima di avere compensato i costi iniziali.
Inoltre, dato che la procedura di surroga include il fatto che la banca surrogata dia quietanza della somma ricevuta a saldo del proprio mutuo, in modo da consentire al notaio di trasferire l'ipoteca a favore della banca surrogante, spesso si assiste ad una sarabanda di rinvii degli atti di surrogazione in quanto, tra il rilascio dei conteggi di estinzione del mutuo da surrogare (conteggi con validità temporale, in qualche caso, di pochi giorni al mese), la convocazione del procuratore destinato a dare quietanza e la convocazione del procuratore destinato a stipulare il nuovo mutuo, sono estremamente rari i casi nei quali la cosidetta "portabilità del mutuo" sia una operazione priva di intoppi.
Quando poi entrano in gioco banche le cui procedure non prevedono il rilascio di quietanza contemporanea con l'atto di surroga, ma differita con un atto di quietanza separato, aumenta ulteriormente il livello di complicazioni.
Di fatto affrontare la "via crucis" della surrogazione del mutuo è comunque l'unico strumento a disposizione del cliente per ridurre i costi, in qualche caso molto elevati, di un mutuo stipulato in momenti di mercato particolarmente infelici a tassi decisamente elevati.
E' comunque sempre consigliabile di munirsi di santa pazienza in quanto, al di là delle buone intenzioni iniziali e degli indubbi vantaggi economici per il cliente, la surroga dei mutui, come molte cose "all'italiana" si è rivelata una procedura molto meno agevole del previsto.
Note sull'autore
Franco Serra
Responsabile mutui www.soluzionifinanziarie.info
Consulenza gratuita sull'utilizzo dei prodotti di credito.
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